G. Grondbeleid

Inleiding

In deze paragraaf gaan wij in op het gemeentelijk grondbeleid, dat is vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Daarnaast blikken wij terug op de belangrijkste zaken die plaatsgevonden hebben.

Grondbeleid

Beleid

• Nota Grondbeleid 2017-2021
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2020

Het grondbeleid van de gemeente vormt het raamwerk waarbinnen het ruimtelijk beleid op een transparante wijze vorm kan krijgen. Dit geldt zowel voor wonen, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als voor infrastructuur, recreatie en natuur. Uitgangspunt is om op een verantwoorde wijze om te gaan met de ruimte; in het bijzonder het bouwen en ontwikkelen voor de toekomst. Met grondbeleid willen wij sturing geven: het gewenste stimuleren en het ongewenste tegengaan.
In 2021 hebben wij een nieuwe Nota Grondbeleid opgesteld, waarvan de inwerkingtreding gekoppeld is aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

Grondprijzen en gronden met kostprijsberekeningen

De grondprijzenbrief 2022 is behandeld in de raadsvergadering van 9 november 2021. De grondprijzen voor de categorieën ‘woningbouw algemeen’, ‘bijzondere doeleinden’ en ‘overige grondprijzen’ zijn al een aantal jaren niet verhoogd. Wij hebben deze prijzen voor 2022 geactualiseerd door over de voorbije jaren ook hier een (inflatie)correctie toe te passen.
Voor alle bedrijfsgronden hebben wij een inflatiecorrectie toegepast van 1 euro/m2.

Bedrijventerreinen

Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
I n 2021 was er een gezonde belangstelling voor Handelspoort-Zuid. In 2021 hebben wij een perceel van 3.468 m2 verkocht en eind 2021 een perceel van 7.295 m2. In 2021 was verder nog concrete belangstelling voor 3 kavels. Twee van deze kavels zijn in optie gegeven (3.180m2 en 3.651m2) en voor 1 perceel van 3.600 m2 is een concept koopovereenkomst getekend. De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 85.000. Er was al een voorziening van € 207.000 gevormd. Met € 122.000 verlagen wij de voorziening en voegen dit toe aan de reserve bouwgrondexploitatie

Terneuzen-Zuid (Terneuzen)
Er bestaat nog steeds veel belangstelling voor het gebied Terneuzen-Zuid. In 2021 hebben wij vier percelen, gezamenlijke oppervlakte van 16.223 m2, verkocht. Voor 2 percelen van 3.200 m2 en 25.635 m2 is een concept verkoopovereenkomst getekend. Er zijn opties verleend voor drie percelen (10.000 m2, 5.000 m2, 6.050 m2). Buiten deze opties is nog serieuze interesse in een aantal percelen. Ten opzichte van boekjaar 2020 verhogen wij de winstneming met € 233.000. Dit wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Woningbouw

Othene (Terneuzen)
De aanleg van de zuidelijke ontsluitingsweg sluit aan op de N290. De Provincie Zeeland wil langs de N290 een rotonde en een parallelwegenstructuur realiseren. Voor de aanleg van de ontsluitingsweg en de N290 moeten er ook nog gronden worden aangekocht. De onderhandelingen worden uitgevoerd door het kavelruilbureau Zeeland. De grondaankoop voor de Laan van Othene blijkt nog steeds een moeizaam proces. Door de provincie is er in 2021 een aanbod gedaan. Daardoor vallen kosten hoger uit en is er ook vertraging in het proces. Het kavelruilbureau Zeeland heeft de onteigeningsprocedure voor de beide projecten opgestart. De start van de uitvoering is voorzien in 2022 en de afronding in 2022/2023.

Voor de laatste fase (fase 6) voor woningbouw hebben wij met de initiatiefnemer overeenstemming over de tekst van de overeenkomst. Deze hebben wij in de raadsvergadering van 19 december voor wensen/bedenkingen aan de Raad voorgelegd. Aangezien geen wensen/bedenkingen zijn ingebracht kan de overeenkomst worden ondertekend.
Bij raadsbesluit van 13 december 2018 is een verzoek ingediend bij de Kroon om een Koninklijk onteigeningsbesluit te nemen voor een gedeelte van gronden gelegen in het plangebied. Deze gronden zijn nog geen eigendom van de projectontwikkelaar. Het Koninklijk Besluit heeft op 21 februari 2020 ter inzage gelegen. Op 9 september 2020 is de onteigening uitgesproken en een voorschot schadeloosstelling bepaald. Er loopt nu nog een  gerechtelijke procedure over de definitieve hoogte van de schadeloosstelling. De verwachting is dat in het 1e kwartaal van 2022 de rechtbank een uitspraak doet over de hoogte van de definitieve schadeloosstelling.  
Ten opzichte van boekjaar 2020 verlagen wij de winstneming met € 359.000. Dit wordt onttrokken aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Windlust (Hoek)
Eén en dezelfde optienemer had heel 2021 een optie op de laatste beschikbare kavel in Windlust Hoek. Eind november vond de ondertekening van de verkoopovereenkomst plaats. Het passeren van de leveringsakte bij de notaris vond eind december plaats, waarmee wij de verkoop definitief hebben afgerond. Wij sluiten deze grondexploitatie ultimo 2021 af. Het eindresultaat van € 11.000 voegen wij toe aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Braakmanlaan / Schoollaan / I.C. van der Lindestraat (Biervliet)
Alle gronden binnen de genoemde locaties in Biervliet hebben wij  inmiddels verkocht. Wij sluiten deze grondexploitatie ultimo 2021 af. Het eindresultaat van deze exploitatie was € 215.000 negatief. Voor het negatieve resultaat was een voorziening van € 209.000 gevormd. Het verschil (€ 6.000) onttrokken wij aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
Wij hebben vier kavels verkocht en één kavel hebben wij in optie uitgegeven. De bouwgrond voor de appartementen is in 2021 geleverd en de bouw voor de appartementen is gestart.
De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 312.000. Er was al een voorziening van € 253.000 gevormd. Het bedrag van € 59.000 nemen wij op als verhoging van de voorziening en onttrekken dit toe aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie.

Onderstaand geven wij een samenvattend overzicht van de nog te ontvangen opbrengsten en nog te maken kosten voor de plannen waarvoor kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Het masterplan omvat de nog te realiseren onderdelen:tekst

• Kop van de Noordstraat;
• Beurtvaartkade.

Kop van de Noordstraat (Terneuzen)
Het project de kop van de Noordstraat omvat twee ontwikkelingen.
Op het zuidelijk deel is 'De Kampanje' gerealiseerd. Dit nieuwbouwproject omvat 26 appartementen, huisvesting voor de bibliotheek en horeca. De inrichting van de buitenruimte met bestrating en de aanleg van het Belle Vue plein zullen begin 2022 klaar zijn. De bibliotheek en de horeca zullen in de eerste helft van 2022 hun intrek nemen in het gebouw.
Op het noordelijk deel van de kop van de Noordstraat (voormalige locatie Naeye-Verstraeten) is het eerder vergunde plan van Van Oord overgegaan naar Impact Vastgoed BV uit Rotterdam. In 2021 is Impact Vastgoed op zoek gegaan naar een overnamekandidaat voor deze ontwikkeling. De beoogde overnamekandidaat heeft plannen voor de bouw van 30 appartementen en een commerciële ruimte grenzend aan de Noordstraat. De gemeente zorgt voor de verkoop van de benodigde gronden en de inrichting van de openbare ruimte. Uw raad heeft in februari 2018 en maart 2018 besloten over de grondtransacties met betrekking tot dit plan. De start bouw van het plan van de beoogd opvolger kan bepaald worden als de procedure voor de omgevingsvergunning wordt opgestart en doorlopen.

Beurtvaartkade (Terneuzen)
Het jaar 2021 heeft voor de initiatiefnemer in het teken gestaan van de voorbereiding van de aanvraag omgevingsvergunning. Deze aanvraag is in de zomer van 2021 ingediend. Er is onderzoek gedaan naar archeologie niet ontplofte munitie.

Voormalige locatie C 1000 (Axel)
Met de aankoop van dit terrein is de mogelijkheid ontstaan om het centrum van Axel te verbeteren. De gronden zijn in juni 2021 verkocht. Er geldt voor de nieuwe eigenaar een realisatieverplichting: een gebiedsinrichting uiterlijk in 2024. De gemeente is nog slechts bij enkele overeengekomen randvoorwaarden betrokken.

Windlust II (Hoek)
Na een uitvoerig traject betreffende de locatiekeuze van de Multifunctionele Accommodatie, hebben we besloten deze MFA te ontwikkelen in de noordwestelijke hoek van de wijk Windlust 2. Voor de gehele ontwikkeling van de wijk, inclusief zorgwoningen en reguliere woningen, stellen we een grondexploitatie op.

Emmabaan (Koewacht)
De gronden worden gefaseerd verkocht. De eerste en tweede fase hebben we in 2021 geleverd. Mogelijk wordt de levering van de laatste fase vervroegd naar 2022. De uiterlijke leveringsdatum voor de laatste fase is 2026.

Torenberg II (Zaamslag)
De gronden zijn gewaardeerd op agrarische waarde. Wij zetten ons in om deze gronden te verkopen. Om tegemoet te komen aan de wens van de Zaamslagse gemeenschap onderzoeken wij de mogelijkheid om dit perceel te verkavelen en uit te geven voor woningbouw (vrije kavels).

Vissersverkorting (Westdorpe)
De gronden zijn ultimo 2017 overgeheveld naar de strategische gronden tegen agrarische waarde. De gronden staan wel te koop op de site van de gemeente Terneuzen en hebben wij momenteel in optie uitgegeven.

Onderstaand een overzicht van de strategische gronden:

Reserve en voorzieningen grondexploitatie

Onderstaand een overzicht van het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie:

De voorziening betreft de volgende plannen:

Risicoanalyse

In de nota grondbeleid worden vier soorten van risico’s onderscheiden die zich voor kunnen doen bij gebiedsontwikkeling. Dit zijn waarderingsrisico’s, marktrisico’s, organisatierisico’s en contractrisico’s. Om de toereikendheid van de reserve grondexploitatie te beoordelen zijn deze risico’s geïnventariseerd. Daarbij hielden wij rekening met de bepalingen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) aangaande waardering van voorraden bouwgrond. Op basis van onze risico-inventarisatie is de omvang van de reserve grondexploitatie momenteel toereikend.